Kajian Hukum mengenai Program Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Kajian Hukum mengenai Program Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

PENDAHULUAN

Papan atau tempat tinggal merupakan suatu kebutuhan dasar bagi manusia. Setiap manusia selayaknya berusaha untuk memenuhi kebutuhan dasar berupa papan tersebut. Pada kenyataannya, banyak masyarakat yang tidak memiliki kemampuan yang cukup untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Pemerintah selaku pihak yang memberikan perlindungan bagi setiap warga negaranya melakukan segala upaya untuk menjamin keberlangsungan hidup masyarakat. Dalam hal kebutuhan tersebut, pemerintah mencanangkan program atau rencana berupa rumah susun, rumah khusus, bantuan stimulan rumah swadaya, bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum.

Saat ini, pembangunan dan pelaksanaan program rumah sususn, rumah khusus, bantuan stimulan rumah swadaya, dan bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum mengalami beberapa kesulitan khususnya dikota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya. Atas kesulitan tersebut, pemerintah berusaha agar masalah yang dihadapai bisa terpecahkan. Salah satu usaha yang dilakukan oleh pemerntah adalah menggalakkan pembangunan tersebut dan mengeluarkan suatu peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, rumah khusus, bantuan stimulan rumah swadaya, dan bantuan prasarana, sarana dan utilitas umum.

PERMASALAHAN

Dari seluruh program Ditjen Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR seperti:

  • Pembangunan Rumah Susun untuk MBR
  • Pembangunan Rumah Khusus untuk Aparatur Sipil Negara
  • Bantuan Stimulan Rumah Swadaya (BSPS)
  • Bantuan Prasaarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU)

Manakah program-program diatas yang manfaatnya langsung kepada MBR?

DASAR HUKUM DAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

  • UUD NRI 1945
  • UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman
  • UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
  • Peraturan Menteri Nomor 38 Tahun 2015 tentang Bantuan Prasarana, Sarana, dan Fasilitas Umum untuk Perumahan Umum
  • Peraturan Menteri Nomor 20 Tahun 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus

ANALISA HUKUM DAN PENDAPAT HUKUM

Pengertian Rusun, Rusus, BSPS, PSU

Pengertian Rumah Susun dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah Susun yang biasa disingkat sebagai Rusun merupakan fasilitas dari pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR.

Pengertian rumah khusus dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 adalah rumah yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Rumah khusus yang biasa disingkat sebagai Rusus disediakan oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah. Pembangunan Rusus dibiayai melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Pengaturan lebih rinci terkait Rusus terdapat pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 20 Tahun 2017 tentang Penyediaan Rumah Khusus. Dalam peraturan perundang-undangan Indonesia tidak menjelaskan secara eksplisit arti frasa kebutuhan khusus dari pengertian rumah khusus. Sehingga tidak ada kejelasan siapakah penerima manfaat penyediaan rusun. Jika dilihat dari peruntukannya, penerima manfaat Penyediaan Rumah Khusus tersebut adalah masyarakat yang memenuhi kriteria untuk menghuni rumah khusus. Kriteria tersebut adalah masyarakat yang tinggal di wilayah perbatasan negara, masyarakat nelayan, masyarakat korban bencana, masyarakat yang bertempat tinggal di lokasi terpencar di pulau terluar, daerah terpencil, dan daerah tertinggal, masyarakat yang terkena dampak program pembangunan pemerintah pusat, pekerja industri, pekerja pariwisata, transmigran, masyarakat sosial, masyarakat.

Pengertian rumah swadaya adalah rumah yang dibangun atas prakarsa dan upaya masyarakat. Bantuan stimulan perumahan swadaya yang selanjutnya disingkat BSPS adalah bantuan dari pemerintah berupa stimulan bagi masyarakat yang memiliki penghasilan rendah untuk meningkatkan keswadayaan dalam pembangunan/peningkatan kualitas rumah beserta prasarana, sarana dan utilitas umum. Peningkatan kualitas adalah kegiatan memperbaiki rumah tidak layak huni secara swadaya, sehingga menjadi rumah layak huni. Wujud dari BSPS diantaranya uang atau barang. Jika BSPS dalam bentuk uang maka diberikan kepada perseorangan penerima BSPS guna membeli bahan bangunan dalam rangka kegiatan pembangunan baru atau peningkatan kualitas rumah akan tetapi jika penerima BSPS tidak memiliki kemampuan untuk melaksanakan pembangunan/peningkatan kualitas tersebut maka dapat digunakan untuk upah kerja. BSPS dalam bentuk barang dapat berupa bahan bangunan untuk rumah, rumah, bahan bangunan untuk PSU. BSPS dalam bentuk bahan bangunan untuk rumah diberikan kepada penerima BSPS di lokasi yang tidak terlayani toko/penyedia bahan bangunan. BSPS dalam bentuk rumah diberikan kepada perseorangan penerima BSPS dalam rangka melaksanakan program Pemerintah yang ditetapkan oleh Menteri. Bahan bangunan untuk PSU diberikan kepada kelompok penerima BSPS dalam rangka mewujudkan perumahan yang layak huni.

Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum yang biasa disingkat PSU adalah kelengkapan dasar fisik, fasilitas dan kelengkapan penunjang yang dibutuhkan agar perumahan dapat berfungsi secara sehat, aman, dan nyaman. Bantuan PSU untuk perumahan umum adalah pemberian komponen PSU bagi perumahan yang membangun rumah umum berupa rumah tunggal atau rumah deret, yang bersifat stimulan di lokasi perumahan yang dibangun oleh pelaku pembangunan.

Permasalahan dan manfaat masing-masing program

  • Permasalahan dan manfaat rumah susun:

Atas adanya rumah susun maka kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal dapat terpenuhi. Akan tetapi, tidak semua masyarkat dapat memiliki rumah susun tersebut. Hal tersebut dikarenakan jumlah rumah susun yang ada tidak sepadan dengan jumlah penduduk yang membutuhkan rumah susun tersebut. Selain itu, bagi masyarakat yang memiliki rumah susun tentunya memiliki hak atas adanya rumah susun diantaranya hak atas bangunan, hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan. Atas hak-hak tersebut, tidak semua dapat terpenuhi dikarenakan realita yang terjadi dalam rumah susun disetiap daerah belum tentu sama karena tergantung pada isi perjanjian atas rumah susun tersebut. Isi perjanjian tersebut semestinya sesuai dengan peraturan perundang-undangan Indoensia yang mengatur mengenai hak penguasaan atas tanah dan bangunan dalam rumah susun. Jika tidak sesuai maka terdapat suatu masalah terkait kepastian hukum dalam hal memberikan perlindungan terhadap seseorang yang mempunyai hak penguasaan tersebut.

  • Permasalahan dan manfaat rumah khusus untuk aparatur sipil negara :

Seperti yang kita ketahui bahwa rumah khusus merupakan suatu program pemerintah dalam rangka pemenuhan kebutuhan dasar manusia berupa papan. Dalam program tersebut, diperuntukkan bagi masyarakat yang memiliki pekerjaan sebagai angggota TNI/POLRI, masyarakat pedalaman, daerah tertinggal, nelayan serta masyarakat yang tinggal di daerah perbatasan. Selama ini, rumah khusus bagi masyarakat yang tinggal di daerah perbatasan masih kurang. Rumah khusus yang dibangun di atas tanah milik pemerintah daerah tersebut bukan untuk diperjualbelikan melainkan hanya hak pakai saja. Untuk dapat menggunakan rumah khusus maka terdapat beberapa syarat yang harus dipenuhi olehh masyarakat. Masyarakat harus mengajukan permohonan bantuan secara berkelompok bukan per individu. Hal tersebut menunjukkan bahwa pemanfaatan adanya rumah khusus tidak dapat dirasakan secara langsung karena terdapat syarat yang harus dipenuhi terlebih dahulu dan untuk mendapatkan rumah khusus tersebut, seseorang harus mencari sesama yang memerlukan rumah khsusus tersebut agar dapat membentuk suatu kelompok dan dapat pula mengajukan permohonan bantuan. Mengetahui banyaknya hal yang harus dilakukan oleh seorang individu masryarakat menjadi terlalu bertele-tele untuk mendapatkannya.

  • Permasalahan dan manfaat bantuan stimulan perumahan swadaya :

Agen pelaksana Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya tidak maksimal dalam melakukan pengawasan dan bimbingan teknis kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah atau masyarakat yang tergolong dalam penerima BSPS. Pelaku pengawasan dan bimbingan teknis disebut sebagai fasilitator. Fasilitator tersebut dalam proses penyaluran bahan bangunan dan pelaksanaan perbaikan rumah tidak layak huni bagi MBR juga tidak melakukan tugas dan fungsinya dengan maksimal karena faslitator tersebut tidak aktif pada lokasi kegiatan. Dalam permasalahan BSPS, peran pemerintah kecamatan dan pemerintah desa tidak dilibatkan sebagai bagian dari Tim Teknis yang mengawasi kegiatan BSPS. Sehingga, koordinasi dan komunikasi instansi teknis tidak terjalin dengan baik dan harmonis.

Pelaksanaan BSPS ditemukan bahwa masih banyak kelompok sasaran kebijakan BSPS yang belum menerima seluruhnya bahan bangunan yang telah menjadi haknya. Hal tersebut dikarenakan fasilitator dan suplier terkesan saling melempar kesalahan atas pelaksanaan kebijakan. Akibatnya, proses perbaikan rumah menjadi tidak berkelanjutan. Terdapat permasalahan lain pula bahwa masyarakat yang menggunakan alokasi anggaran tidak digunakan secara bijak sehingga pembangunan tidak dapat diselesaikan. Hal tersebut dikarenakan minimnya pengawasan dan pendampingan.

Pemanfaatan langsung kepada masyarakat berpenghasilan rendahh (MBR) atas adanya program BSPS dirasa kurang karena pemerintah harus melakukan “training” atau pelatihan kepada fasilitator untuk dapat mengetahui tugasnya dengan benar. Setelah itu, semestinya masyarakat mendapatkan pengarahan dari fasilitator tersebut yang mana pelaksanaan atas pengarahan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

  • Permasalahan dan manfaat bantuan stimulan prasarana, sarana dan utilitas umum :

Seperti yang kita ketahui bahwa prasarana, sarana dan ulititas umum terdiri dari jaringan air bersih, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, tempat pembuangan sampah, jaringan pemadam kebakaran, jaringan listrik, jaringan gas dan jaringan telepon serta pemakaman dan pertanaman. Dalam peraturan menteri Nomor 38 Tahun 2015, pemberian PSU melalui pelaku pembangunan yang membangun perumahan umum. Pelaku pembangunan tersebut wajib memenuhi persyaratan administrasi untuk mengajukan bantuan PSU. Pemberian bantuan PSU juga dilakukan melalui beberapa tahap yang terdiri atas usulan permohonan pemberian bantuan PSU, penetapan lokasi perumahan  penerima Bantuan PSU, pelaksanaan pembangunan fisik bantuan PSU, dan pelaporan. Adanya tahap-tahap tersebut terlihat bahwa proses pemberian bantuan PSU sangat bertele-tele sehingga kemanfaatan yangg dirasakan oleh masyarakat tidak dapat dirasakan secara langsung.

KESIMPULAN DAN SARAN

  • Kesimpulan :

Dari pengertian dan penjabaran diatas maka yang paling bermanfaat bagi masyarakat berpenghasilan rendah atau MBR adalah rusun. Hal tersebut dikarenakan pemanfaatan rusun dapat diperoleh tanpa melalui pihak ketiga. MBR juga dapat memperoleh berbagai macam hak atas rusun tersebut diantaranya hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, dan lain-lain. Selain itu, tidak ada syarat dan ketentuan lebih rinci untuk dapat memperoleh rusun. Rusun dapat diperoleh kemanfaatannya dengan baik apabila dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan sehingga isi dari perjanjian atas rusun tidak menyimpang dan tidak ada salah satu pihak yang merasa dirugikan maupun diuntungkan. Semua pihak yang terdapat dalam perjanjian tersebut memperoleh “win-win solution”. Dengan demikian, kepastian hukum dan manfaat hukum yang ada dalam program tersebut juga dapat dirasakan oleh masyarakat.

Sementara itu, terhadap program-program yang lain harus melalui proses yang terkadang melibatkan pihak ketiga. Selain itu, terdapat banyak proses yang harus ditempuh untuk mendapatkannya melalui berbagai tahap dan memenuhi semua persyaratan yang ada. Sehingga, untuk mendapatkan manfaat atas program-program selain rusun dirasa sangat bertele-bertele. Kemanfaatan hukum dan kepastian hukum terhadap program-program tersebut juga dirasa kurang karena harus melibatkan pihak ketiga yang mana pihak ketiga tersebut dapat melakukan suatu tindakan yang menyimpang dari peraturan perundang-undangan atau tidak melakukan fungsinya dengan baik dan benar sehingga akan berdampak pada MBR yang tidak dapat memperoleh manfaat atas program-program tersebut.

  • Saran :

Seluruh program pemerintah yang diperuntukkan kepada MBR harus dilakukan dengan baik dan benar sesuai peraturan perundang-undangan Indonesia. Program-program tersebut dapat dirasakan langsung kemanfaatannya apabila syarat dan ketentuannya tidak diatur secara rinci. Program-program tersebut akan lebih baik jika tidak melibatkan pihak ketiga. Jika memang harus demikian maka pemerintah harus melakukan pemantauan lebih lanjut atas tindakan pihak ketiga kepada MBR sehingga program-program tersebut dapat dilakukan dengan sungguh-sungguh dan pemanfaatannya dapat dirasakan secara efektif dan efisien.

Follow Me